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Approche financière du coût de l’étanchéité à l’air du bâtiment

Tout progrès, se jugeant en qualité et en espérance de vie, à un coût économique. Lors de son apparition, il est perçu comme un surcoût par rapport à l’état antérieur. Qui aujourd’hui qualifie de « surcoût » le prix d’installation des toilettes et des salles de bain dans les logements ? Il en sera de même demain pour les équipements basse consommation énergétique. En attendant que l’évolution des mentalités intègre cette nouvelle donne, il peut être utile de voir comment intégrer son coût dans un budget de projet immobilier. Ce budget est la somme de l’apport personnel disponible et de la capacité d’emprunt. Le projet immobilier est la somme d’un nombre important de choix. Dès lors le coût de la réduction des infiltrations d’air, comme des autres équipements basse consommation, peut s’appréhender de multiples manières. Si l’apport personnel est par définition inextensible, la capacité d’emprunt est plus maniable.

Elle va dépendre

  • du taux d’effort maximum accepté par la banque, 33 ou 35% du revenu du ou des emprunteurs. A titre d’exemple, pour un revenu de 2500 euros par mois, la capacité de remboursement maximale sera de 825 euros à 33 % ou 875 euros à 35 %, correspondant à des prêts sur 20 ans à 4 % de 136.143 euros ou de 144.394 euros, soit un différentiel de capacité d’emprunt de 8251 euros. Le choix de la banque influe donc fortement sur la capacité à intégrer ce coût
  • de la négociation du taux d’intérêt du prêt. Dans l’exemple ci-dessus, pour un remboursement de 875 euros par mois, un gain de 0,2 % du taux d’intérêt porte le montant de l’emprunt potentiel à 146.936 euros, soit une capacité financière supplémentaire de 2542 euros
  • du choix du type de prêt
    • à taux fixe, risque nul mais coût élevé
    • à taux variable avec tunnel +/- 1% ou +/- 2%, petit risque mais coût plus faible.
La capacité d’emprunt varie en conséquence et se chiffre dans l’exemple précédent à 3090 euros entre un taux fixe à 4,25 % et un variable +/- 1% à 4 %, et à 6928 euros entre un taux fixe et un variable à +/- 2 % à 3,7 % (référence Société Générale, barème juillet 2006)
  • des modalités de remboursement du prêt. Les prêts à remboursement par paliers sont une opportunité intéressante pour majorer sa capacité d’emprunt sans jamais dépasser les limites du taux d’effort (montant des mensualités rapporté au revenu global). Ils permettent d’intégrer les prêts accordés depuis peu dans le cadre des prêts « maison écologique », mais également les fonds disponible sur les plans d’épargne entreprise ou inter entreprise (PEE, PEI), sur les contrats d’assurance-vie voire même sur le plan d’épargne retraite collectif (PERCO), toutes formes de capitalisation susceptible de bénéficier d’un abondement et usuellement mieux rémunérées que le coût des emprunts. Ces prêts par paliers peuvent même intégrer un changement de revenu à une date prévue (par exemple, reprise d’une activité professionnelle dans 1 ou 2 ans après un congé parental en cours)

Pour optimiser ces différents choix il peut être utile de confier son dossier de financement à un conseiller financier indépendant, dont le coût de la prestation sera totalement amorti par les gains qu’il fait réaliser.

Mais au-delà de la capacité d’emprunt, il reste également une très large palette de choix pour intégrer le coût de cette approche faible consommation dans un budget immobilier.

Citons :

  • utiliser au mieux les atouts de la concurrence
  • revoir les plans dans une optique de rationalisation
  • apprécier au mieux les surfaces habitables nécessaires (une réduction de 3 m² finance le coût de l’étanchéification d’une maison de 130 m²)
  • opérer un arbitrage judicieux entres les différents matériaux, y compris les finitions
  • dans le respect strict de tous les critères des standards Passivhaus ou Minergie Plus, suppression totale de l’installation de chauffage.

La liste est loin d’être exhaustive.



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